对征地拆迁安置补偿项目审计的探讨

随着改革开放和城镇化建设的步伐加快，城市发展规模迅速扩张，棚户区改造、旧城改造成为城市建设中不可避免的主要工作之一。党的十八大以来，新一届中央领导集体更加关注改革发展成果和群众的公平分享，更加关切民生改善和人民群众生活质量的提高，李克强总理多次视察棚户区改造，并作出重要指示，国务院出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题。与棚户区改造、旧城改造相关的征地拆迁安置补偿也就成了社会的热点、政府工作的重点、人民群众的关切点，如何管好、用好征地拆迁补偿安置资金，保证有限的资金用在“刀刃”上，维护人民群众的切身利益，笔者结合参加某市2013年开展的征地拆迁安置补偿项目审计调查和近期开展的某土地与房屋拆迁管理办公室负责人离任审计的做法，对征地拆迁安置补偿项目的审计步骤与方法、审计重点与内容谈谈自己的看法。

一、审计的步骤与方法

（一）熟悉政策，收集国家和地方有关征地拆迁安置补偿项目的法律法规，从基础工作入手

目前，全国自上而下关于征地拆迁房屋征收工作方面的政策、法律法规较多，对部分具体事项规定也较细，如《城市房屋拆迁管理条例》、《某市城市房屋拆迁管理实施办法》《某市政府关于调整城市建设用地规划区范围内征地补偿标准的通知》、《某市某地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》中对拆迁补偿安置的补偿方式、标准、计算的条件作出了明确的规定。《某市历史遗留无证房屋拆迁补偿补偿处理意见》中对历史遗留无证房屋明确了认证标准。《某市城市房屋拆迁估价实施意见》中对房屋评估的内容、评估机构的资质等进行了明确，因此，审计人员要想在征收拆迁项目审计中有所收获，熟练掌握并运用上述政策、法律法规是必不可少的，否则问题摆在眼前也发现不了，使问题从审计人员的眼皮底下溜走。

（二）合理分组，分类整理资料，从审计资料源头入手

1、审计分组分工要合理。审计工作首先要理清工作思路，编制出范围明确、重点突出、方法准确、操作性强的审计实施方案，使审计工作少走弯路，减少审计成本，提高审计工作效率。根据审计人员的工作职责，采取分组审计、有效衔接、全面推进的方法开展审计。按照审计的功能可以分为：财务审计组、拆迁审计组、基建审计组。财务审计组主要围绕拆迁项目单位的资产负债情况、资金运作情况、资本经营情况、财务管理情况开展审计，重点关注拆迁资金使用是否合规、资金运作是否存在违法现象，拆迁安置补偿资金的兑现是否与拆迁协议一致等方面；拆迁审计组主要审查拆迁还建是否存在随意分户与扩面，为个别人创造较大的寻租空间、拆迁协议违反政策与规定扩大补偿金额，拆迁过程中隐瞒真实情况重复补偿等行为；基建工程审计组主要围绕还建房的建设是否存在工程质量低劣、基建工程程序是否合法合规等问题开展。三个组既要分清职责、又要相互衔接，如拆迁审计组涉及对某笔资金流进流出存在疑点需要及时核对时，财务审计组必须迅速准确地查找此笔资金的所有动向并及时反馈，共同探讨是否需要延伸审计，从而减少各审计组在工作中的重复劳动，有效提高审计工作质量与效率。

2、资料分类要合理。征地拆迁安置补偿项目财务数据量大，业务资料多，核算形式复杂，需要合理分类整理资料。一方面财务报表数据与业务报表数据多，资金的进出量大，而且有些业务数据由于制作表格的人员不同，表与表之间不能相互衔接，因此，分析与比对的工作就显得异常艰难；另一方面，各类会议纪要多，几乎涉及了拆迁项目的各个方面，由于实行一户一档制，拆迁的档案也很多，给确定审计工作的重点带来困难，因此，整理各类资料尤为重要。例如筛选各类会议纪要时，要从中提取对审计有价值的资料，按财务类、拆迁类、工程类，进行分类，将整理的资料分发到相对应的审计组，各审计组边审计边查阅资料，为发现问题提供可参考的依据。

（三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手

明思路、抓重点，是审计工作成败的关键，特别是拆迁项目审计，必须要从细微处入手，才能揭示问题，甚至找到案件线索。

1、从数据入手找到审计重点。首先对被审计单位提供的拆迁项目业务数据进行整理和分析比对，从中发现审计疑点，例如在相同条件下某区域的无证房与历史遗留房屋的数据与其他区域的数据差别较大，无证房和历史遗留房面积比有证房面积大，甚至是有证房面积的几倍，则可以将该区域纳入审计重点范围。另外，根据拆迁数据与安置数据表进行比对分析，可以将分户和扩面情况较严重的区域纳入审计重点，并对还建安置房面积较大的或分户较多的拆迁档案进行抽检。

2、从拆迁档案入手找到审计疑点。在经过基础数据的比对分析后，从建立的一户一档的拆迁档案中有选择的抽取企业规模大、补偿金额多、分户安置户数多、无证房与历史遗留的面积相对较大的拆迁档案。将拆迁档案中每个补偿事项对照各类政策、法律法规的规定和拆迁方案，逐项逐笔审核与复核计算，从而发现资料中存在的漏洞，确定需进一步审查的疑点。特别是在审计拆迁档案时，需要重点关注拆迁安置协议书、被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证、房屋测绘图与面积计算、房屋评估报告等事项。对拆迁协议书中拆迁安置补偿费、房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费、停工损失费，无证房及历史遗留房补偿费、房屋装修补偿、附属设施补偿费的计算与认定要有重点的选取重要项目进行审计复核，从而找到审计疑点。

3、从内控制度入手找到审计突破点。主要对拆迁安置补偿项目从拆迁公告发布、拆迁方案公布到拆迁安置补偿款的结算全过程内控制度进行分析测试，从内控制度的关键环节找到拆迁程序与管理的漏洞，为审计找到突破点。

二、审计重点与内容

（一）无证房与历史遗留房屋的确认依据

由于年代久远、房屋产权登记制度不健全，无证房与历史遗留房屋的审计，是拆迁安置补偿项目审计的重点、难点。确认难度大，部分地区主要采取由街道、社区或相邻住房互相印证等方式完成，未取得有效的证据材料来证明认定结果，因此无证房与历史遗留房屋的补偿，往往也是拆迁项目中最容易被个别人钻空子，成为套取国有资金的便捷渠道。审计要取得确凿证据，找到突破口，就要将符合政策要求年代的航拍地籍图资料等作为最重要的确认依据， 并结合拆迁现场测绘图等原始资料，分析比对其相关性与一致性。实践可以从以下几个方面入手：一是将现场测绘图与房产证所附红线图进行比对，核查是否存在现场勘察测绘图与房产证图严重不符的现象，核查有无房屋面积被重叠或重复计算的行为发生；二是对现场测绘图纸上标明的无证房与历史遗留房屋面积进行重新复核计算，核查房屋面积是否存在人为的计算错误，是否存在对同一房屋性质认定矛盾，造成重复补偿或多补偿的情况；三是将航拍图与现场测绘图进行比对，并要求测绘人员在航拍图上指认测绘图房屋的所在具体位置，核查是否存在虚假“画”房的行为。

（二）非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为

非住宅拆迁户所涉及的土地范围广，房屋数量多，地上建筑情况复杂，补偿资金量大，特别是部分国有大中型企业在拆迁时，不仅需要签订拆迁补偿协议，同时还会签订一些补充协议，审计人员更应加以谨慎区分与对待，认真分析协义签订的内容，重点关注以下几个方面：一是根据企业提供的土地和房屋所有权证，全面核实其土地面积及房屋存在的真实性，核查是否存在混淆房屋与土地性质，高标准违规获取补偿，如将工业用房按商业门面的标准或工业用地按商业用地标准进行补偿的行为。二是核查是否存在违反协议重复签约的行为。即已经补偿给国有企业的拆迁费用，是否在拆迁过程中再次核算补偿给与企业有租赁关系的个人，形成了同土地或房屋的重复补偿；三是审查国有企业房屋整体办理了房屋产权证后，拆迁过程中是否存在人为分户并套取室内设施补偿费、搬家费、过渡费、拆迁奖励等行为；四是核查有无违反地方规定，故意混淆安置方式，对非住宅房屋给予了停产停业补偿的行为。

（三）拆迁管理过程中损害国家利益的行为

受当前拆迁管理机制不健全，管理制度不完善，部分责任人管理缺位等因素的影响，拆迁过程中增加拆迁成本从而损害国家利益的行为时有发生，因此在审计过程中，一是应测评内部控制制度是否健全，内部管理机制运行是否正常，审查是否存由于制度不严、标准不明、内控缺失等问题导致部分拆迁人寻租空间较大，从而发生损害国家利益的行为。如根据拆迁台账记录，对住宅用房中分户安置无标准，随意性大，分户安置的面积为原住宅面积的几倍，同时部分还建人与被拆迁房屋人户籍住址不在同一地点，也不属继承、赠予或共有产权等情况，应予以严查。二是关注房屋评估报告，对评估报告中的计算公式、标准、时点进行全面复核，核查是否存在擅自篡改计量标准与条件抬高补偿金额，是否存在修改计算时点造成补偿的单位价值增大，从而多计补偿款的行为。三是对临时建筑审查其补偿依据是否确凿，理由是否充分，有无存在临时占道建筑按有证房或无证房进行补偿的行为。四是围绕拆迁项目管理中存在的漏洞，从拆迁的程序是否合法、拆迁协议的签订是否合规、实际的安置与协议是否一致、补偿协议的签订是否存在法律风险等方面进行审计。（六安市裕安区审计局 侯远勤）